樓市新藍海：中央提倡發(fā)展住房租賃規?；?jīng)營(yíng)
發(fā)布時(shí)間：2016-12-04
一個(gè)看似龐大的樓市新藍?；驅?lái)襲。
2015年中央經(jīng)濟工作會(huì )議明確提出要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，建立購租并舉的住房制度。
“這也是歷史上第一次在如此高規格的會(huì )議上提把房屋的租賃和買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)放在同等重要的位置?！弊〗ú糠康禺a(chǎn)市場(chǎng)監管司司長(cháng)高志勇介紹。
上述政策轉變亦是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展至今的必然：房地產(chǎn)的市場(chǎng)形態(tài)由增量轉為增量與存量同時(shí)發(fā)展、并重出現，部分一線(xiàn)城市出現二手房交易超過(guò)新房的情況。
另外，居民的消費觀(guān)念也從此前的購買(mǎi)為主轉向購租并舉。高志勇介紹，2014年，通過(guò)市場(chǎng)租賃解決居住的總人口達到1億人以上，年租金已經(jīng)突破1萬(wàn)億，這也意味著(zhù)租賃市場(chǎng)是一個(gè)巨大的市場(chǎng)。
建立購租并舉的住房制度，促進(jìn)住房租賃的規?；?、專(zhuān)業(yè)化發(fā)展也是住建部2016年的工作要點(diǎn)之一，另?yè)?1世紀經(jīng)濟報道記者采訪(fǎng)獲悉，住建部也早開(kāi)始起步有關(guān)住房租賃經(jīng)營(yíng)規?；那捌谡{研和政策儲備，租賃市場(chǎng)的政策或將進(jìn)一步發(fā)力。
住房租賃規?；合乱粋€(gè)政策重點(diǎn)
推動(dòng)住房租賃的規?；?jīng)營(yíng)是2016年住建部培育租賃市場(chǎng)的一個(gè)政策發(fā)力點(diǎn)。
21世紀經(jīng)濟報道記者自多地住建廳系統人士獲悉，住建部在2015年年底就專(zhuān)題對住房租賃規?；?jīng)營(yíng)進(jìn)行了調研，調研內容包括，了解多地住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展及現有政策，新建商品房和二手房租賃規?；M(jìn)行了可行性分析，以及相關(guān)政策建議。
蘇州住建委網(wǎng)站上日前也刊登了住建部會(huì )同財政部、國家稅務(wù)總局以住房租賃規?；?jīng)營(yíng)為主題抵蘇調研的新聞。
北京我愛(ài)我家(微博)副總裁胡景暉(微博 博客)告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，租購并舉被視為破解當前庫存高企的一個(gè)有效方法，但是培育租賃市場(chǎng)的核心，即是通過(guò)市場(chǎng)變革的方式促進(jìn)租賃市場(chǎng)的規模經(jīng)營(yíng)、專(zhuān)業(yè)化。
租賃市場(chǎng)規?；?jīng)營(yíng)難點(diǎn)：稅費高 收益低
雖然住房租賃市場(chǎng)高達萬(wàn)億，2010年全國第六次人口普查數據顯示，有25.8%的城市居民租住住房，其中政府廉租房和私人出租住房占比分別為2.7%和23.1%。而在許多發(fā)達國家和地區的租賃住房供給中，機構出租房源往往占到租賃總供給的25%-30%。
在房地產(chǎn)迎來(lái)存量之際，租賃市場(chǎng)也被房企看為未來(lái)房地產(chǎn)轉型的一大藍海，然而，租賃市場(chǎng)的規?；?jīng)營(yíng)并不容易。
相比買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)收益，胡景暉表示，出租房屋的收益率偏低，房屋出租的稅費高、融資成本高、運營(yíng)成本高等，這也是影響當前住房租賃市場(chǎng)的規?；?jīng)營(yíng)的一個(gè)核心的難點(diǎn)。
清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)劉洪玉也算了一筆賬，按照當前的房地產(chǎn)稅收政策，出租房屋要繳納營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、所得稅和城鎮土地使用稅等，累計超過(guò)租金收入的20%，再考慮租賃管理成本支出，凈租金收益率只剩下2.5%左右。
胡景暉也稱(chēng)，在現有的政策體系下，沒(méi)有政府的政策支持，住房租賃市場(chǎng)很難掙到錢(qián)，也很難形成規?；?，做大做強。
破局：需多部門(mén)政策組合拳
實(shí)際上，早在2015年初，住建部就出臺了關(guān)于培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導意見(jiàn)。
意見(jiàn)明確提出，積極培育經(jīng)營(yíng)住房租賃的機構，積極推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)，3年時(shí)間建立基本形成渠道多元、總量平衡、結構合理、服務(wù)規范、制度健全的住房租賃市場(chǎng)。
上述政策為租賃市場(chǎng)的發(fā)展指明了方向，然而，截止到目前，利好經(jīng)營(yíng)住房租賃機構的執行政策落地寥寥。
在購租并舉的住房制度寫(xiě)入中央經(jīng)濟工作會(huì )議，租賃市場(chǎng)的政策也將進(jìn)一步發(fā)力。
此前，胡景暉代表我愛(ài)我家給住建部做了住房租賃市場(chǎng)規?；袌?chǎng)分析和政策建議。在他看來(lái)，住房租賃市場(chǎng)的培育以及規?；a(chǎn)業(yè)化的發(fā)展，需要一系列政策的破題。
“住房租賃市場(chǎng)的培育涉及到多個(gè)部門(mén)，比如結合到土地用途的調整，可能涉及到國土，房租租賃等相關(guān)稅收涉及到財稅部門(mén)，‘互聯(lián)網(wǎng)+’襲來(lái)，也會(huì )對租賃市場(chǎng)有影響，可能還涉及到工信部等?！焙皶熃ㄗh，下一步政策的發(fā)力點(diǎn)，應該是住建部牽頭，多部委配合在更大層面的推進(jìn)。
以稅費為例，胡景暉稱(chēng)，目前的房屋租賃是在房地產(chǎn)范疇內統籌，稅費較高，未來(lái)可否把租賃市場(chǎng)形成發(fā)改委的一個(gè)匯集民生的新型產(chǎn)業(yè)目錄來(lái)扶持，如此稅費可以大大降低。
另外，胡景暉表示，房屋租賃市場(chǎng)還涉及到需要改變土地性質(zhì)、建筑用途的用房，這期間就涉及到多個(gè)部門(mén)的政府審批和政策瓶頸，比如小產(chǎn)權房，和國有閑置用房。
胡景暉舉例說(shuō)，國資委下屬的國企有一堆閑置房產(chǎn)，但根據現有政策，“這些房屋的包租出去，最長(cháng)只能簽5年的合同，對于大型中介機構來(lái)說(shuō)，5年的租金回報可能無(wú)法攤平前期改造裝修運營(yíng)的費用。
胡景暉稱(chēng)，租賃政策破題的核心就是增加租賃住房的收益率，從而吸引社會(huì )資本關(guān)注，促進(jìn)行業(yè)規?；?、專(zhuān)業(yè)化發(fā)展。